8月下旬開始出現(xiàn)的一、二手房價格倒掛現(xiàn)象，就像夏季的臺風(fēng)，從一線城市登陸，逐漸將整個市場一并卷入。這樣的開場，與2008年樓市大跌之前的景象出奇地一致。

　　而從2008年樓市大跌前的演變軌跡來看，一、二手房價格倒掛現(xiàn)象一旦大規(guī)模出現(xiàn)，隨著一手房價格的持續(xù)下調(diào)，價格繼續(xù)維持高位的二手房很可能進入有價無市的狀態(tài)，引發(fā)二手房的大規(guī)模降價，整體房價的實質(zhì)性回歸也就隨之展開。

　　2008式倒掛再現(xiàn)

　　事實證明，北京一、二手房房價倒掛的現(xiàn)象越來越明顯。首開集團的常青藤家園開盤銷售均價為22729元每平方米，而同一個項目的前期在售二手房均價則在25000元每平方米左右。

　　當然，這并不是個特例。海淀區(qū)學(xué)府樹家園的二手房售價為34500元每平方米，而7月底，這一項目的新樓盤售價則為33083元/平方米。

　　“事實上，從2008年以后，北京樓市價格一直穩(wěn)定上漲，基本上沒有一、二手房倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)，現(xiàn)階段，較為普遍的倒掛現(xiàn)象確實值得注意。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　業(yè)內(nèi)多位分析人士表示，本輪北京的一、二手房價格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，一方面是受樓市調(diào)控政策影響，限購令導(dǎo)致市場萎縮，開發(fā)商資金鏈緊張，不得不對新推樓盤實行打折促銷，以價換量。而二手房業(yè)主，由于市場前景尚不明朗，其他投資渠道仍然不暢，普遍持觀望態(tài)度，并不急于降價售房，因此二手房房價仍比同項目價格要高。

　　歷史或許真的在重演。這種情況只在2008年大規(guī)模出現(xiàn)過。

　　2008年大跌之前。北京多個區(qū)域由于新盤持續(xù)打折降價，致使新盤價格低于二手房價格。當年，最引人注意的遠洋地產(chǎn)旗下新盤遠洋·沁山水，以每平方米11000元的低價入市。相隔不遠處該公司開發(fā)的遠洋山水二手房，當年10月份成交價一度達每平方米12000~13000元。隨后，在海淀、朝陽、通州等多個區(qū)域開始出現(xiàn)“新房不如舊房”的房價倒掛樓盤。最后，全市房價大幅下挫，年度跌幅超過30%。

　　目前，從全國來看，北京的情況也不僅僅是個案?！耙?、二手房房價倒掛是房地產(chǎn)市場交易波動的表現(xiàn)，預(yù)計隨著市場供給和需求數(shù)量的繼續(xù)擴大，一線城市房價倒掛范圍也將繼續(xù)擴大;與此同時，部分二三線重點城市在第二輪樓市限購令下，出現(xiàn)類似的房價倒掛現(xiàn)象也是難免的?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

　　開發(fā)商調(diào)整銷售策略

　　正如業(yè)內(nèi)專家的分析，開發(fā)商們的決策是一、二手房價格倒掛現(xiàn)象的“幕后推手”。5折甩賣、送面積、直降2300元，在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，面對市場濃厚的觀望氛圍，降價促銷似乎成為了眾多開發(fā)商的首選。

　　2008年就曾率先降價的遠洋地產(chǎn)，近期又有新動作。遠洋一方計劃9月放量近900套房源。雖然遠洋地產(chǎn)有關(guān)人士表示價格未定，但相關(guān)消息稱，目前已有售樓員報價20000元/平方米左右，該項目6月開盤成交均價為22000元/平方米，而在今年3月以前，該樓盤售價一度達到25000元/平方米。

　　此前鬧得沸沸揚揚的“華業(yè)東方玫瑰降價風(fēng)波”，也成為開發(fā)商“以價換量”的最好注腳。為降價回籠資金，華業(yè)地產(chǎn)不惜制定了一份2000萬的賠償方案。

　　事實上，面對目前樓市成交不景氣的局面，以“招保萬金”為代表的地產(chǎn)龍頭企業(yè)都對下半年的調(diào)控形勢做出了預(yù)計，并紛紛提出了應(yīng)對措施，其中加快資金周轉(zhuǎn)實現(xiàn)快速回籠成為最主要的策略。

　　招商地產(chǎn)在剛剛公布的半年報中表示，公司將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項目的銷售、狠抓新項目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，快速實現(xiàn)資金回籠。

　　一向以快速銷售為策略的萬科同樣不甘落后。北京萬科銷售總監(jiān)肖勁表示，下半年，北京萬科在產(chǎn)品上仍以中小戶型普通住宅為主，“以銷售速度作為銷售工作的主要控制指標?！?/P>

　　“根據(jù)以往的經(jīng)驗，一、二手房價格倒掛現(xiàn)象的大規(guī)模出現(xiàn)，往往預(yù)示著樓市價格整體回調(diào)近在眼前。”中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，如果調(diào)控政策不放松，那么目前在部分區(qū)域出現(xiàn)的價格倒掛現(xiàn)象會在更大的范圍內(nèi)持續(xù)出現(xiàn)。

　　事實上，從2008年樓市大跌前的演變軌跡來看，隨著一手房價格的持續(xù)下調(diào)，價格繼續(xù)維持高位的二手房很可能進入有價無市的狀態(tài)，而二手房業(yè)主一旦因新房降價而降低對未來房價的預(yù)期，引發(fā)二手房的大規(guī)模降價，整體房價的實質(zhì)性回歸也就隨之展開。

　　個案

　　華業(yè)地產(chǎn)再玩特價房撕開通州降價口子

　　如果說與2008年如出一轍的房價倒掛只是由于市場周期導(dǎo)致的巧合，那么華業(yè)地產(chǎn)上演的2008年老故事卻從一個側(cè)面印證著“兩個巧合就是必然”的古老法則。

　　老故事再上演

　　位于北京通州梨園的華業(yè)東方玫瑰，陷入了與2008年相似的特價房風(fēng)波。北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)顯示，一期項目開盤時，A4號樓和A9號樓的擬售價為18600元/平方米，但是，8月初，華業(yè)東方玫瑰再次推出A9號樓2個單元的特價房時，以14500-15500元/平方米的均價對外銷售，同面積的房源降幅超10%。此后，華業(yè)地產(chǎn)推出對業(yè)主的最終補償方案，表示在原來房價的基礎(chǔ)上折扣5個點進行補償。

　　歷史驚人的相似。2008年9月，也是中秋節(jié)前夕。華業(yè)玫瑰郡以中秋節(jié)特惠的名義，推出68套特價房活動。相比較之前16800元/平方米的銷售均價，特價房價格下調(diào)約2500-3000元/平方米。同時，該項目開展了“老業(yè)主返利共享活動”，華業(yè)地產(chǎn)根據(jù)特價房和前期售出房源的差價，全額補償老業(yè)主的資產(chǎn)損失，成為北京首個降價補償?shù)臉潜P。

　　“不管是2008年還是今年，調(diào)控背景下的市場環(huán)境是一致的，因此開發(fā)商根據(jù)經(jīng)驗也會選擇能使價值最大化的策略。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示，在樓市政策收緊的情況下，以價換量成為開發(fā)商的普遍選擇。

　　華業(yè)地產(chǎn)董秘趙雙燕表示，對于上半年超過9億的營業(yè)收入來說，這筆投入不會影響公司全年的業(yè)績，而如果政策持續(xù)收緊，華業(yè)東方玫瑰樓盤的降價促銷活動仍然會繼續(xù)。

　　事實上，截至8月末，該項目今年已經(jīng)獲得約5.35億元的合同銷售額。而今年下半年該項目計劃還將獲得約5萬平方米的預(yù)售證，“占到下半年公司可售資源的70%。” 海通證券分析師涂力磊表示，華業(yè)東方玫瑰項目的銷售進度將成為未來公司股價的主要刺激點之一。

　　通州樓市降價潮暗涌

　　華業(yè)東方玫瑰的降價，在通州來說早已不是個案。

　　就在8月底，通州樓市再現(xiàn)標志性的“樓價跳水”，2009年的地王級項目潤楓領(lǐng)尚原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米，但目前該項目最低定價為1.3萬元/平方米。

　　事實上，通州向來被人們看做是北京樓市的晴雨表，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前通州在售和待售樓盤共58個，其中35個在售項目無一例外地推出了優(yōu)惠活動。

　　然而，雖然折扣不斷，而且一浪高過一浪，但似乎并未推動通州樓盤的市場消化速度。北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，通州僅賣出231套新房。數(shù)據(jù)顯示，目前通州商品房的庫存在1.5萬套左右，按照上述進度，其庫存需要5~7年才能消化完。

　　對此，通州一項目營銷總監(jiān)無奈地表示：“原本不想降價，就是擔(dān)心出現(xiàn)這樣的局面，但看著周邊的樓盤都開始通過打折搶占市場份額，我們也不能硬挺著?！?/P>

　　中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，通州區(qū)域房價過高，庫存量較大，而受限購限貸影響，市場投機投資需求已經(jīng)被抑制。部分剛需購房者則轉(zhuǎn)向更有價格優(yōu)勢的房山區(qū)等。另外，目前來看選擇小幅度降價的區(qū)域內(nèi)項目，也并未獲得市場認可，成交量依然低迷。